作为深圳核心商圈，华强北地下商业资源密集、客流充沛，坐拥多条地铁线路加持，商业区位优势显著。但南方+实地走访发现，片区内两处相邻地下商业街经营状况呈现极致分化：同为华强北地铁地下商业，深铁汇坊（华强北）整体商户入驻率不足20%，大量商铺长期空置；仅一墙之隔、可通道互通的乐淘里商业街，入驻率常年稳定在95%以上，商圈同质地段的运营差距十分突出。
现场直击：
黄金商圈现“人流旺、商铺冷”割裂局面
深铁汇坊（华强北）坐落于华强北路北段，北接3、7号线华新站，南抵华强北站中段，是华强北核心地铁枢纽TOD地下商业项目。
该项目2018年以100%满铺招商姿态全新开业，总商业面积约1.5万平方米，规划200余家商铺，彼时定位潮流主题地下商圈，划分数码科技、快时尚、新百货、原创品牌四大核心业态，是华强北时尚文化街区的重要配套组成，开业初期备受市场期待。
时隔数年，项目现状与初期规划形成巨大落差。记者实地逐铺核查A1至A51号、B1至B59号共计110家商铺，仅有18家商铺正常营业，其余商铺全部被幕布遮挡封闭。整体超160家店铺处于空置状态，整体入驻率不足20%，所有空置商铺均张贴空铺责任公示牌，萧条氛围明显。
值得关注的是，项目坐拥四线地铁接驳优势，日常通勤、逛街客流络绎不绝，商圈人气充足，该地下商业街却彻底呈现“商圈人流爆满、场内商铺空置”的割裂经营状态。
不仅经营惨淡，项目还存在多处安全运维漏洞。走访过程中发现，商业街多处地面开裂破损，部分天花板存在漏水问题，现场只能通过摆放水桶接水、张贴警示标识规避风险，地面长期湿滑，存在严重的行人摔倒安全隐患。
对于商场经营现状，今年新晋入驻的商户也坦言：“经营情况一般，整个商场租出去的店铺很少，人气很难聚拢。”
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项目溯源：
坐拥顶级资源，运营主体几经更迭
公开资料显示，深铁汇坊（华强北）最初由深圳地铁集团与时尚集团合作开发运营，后运营主体变更，资产划归深圳地铁集团，由其全资子公司深圳市地铁商业管理有限公司接手自主运营，并更名升级。
从硬件配套和区位禀赋来看，该项目堪称核心商圈优质资产，无缝接驳深圳1、2、3、7四条地铁线路，坐拥华强北顶级交通、商圈、客流三重稀缺资源，先天发展条件远超片区多数商业体。但自自主运营以来，项目运营持续疲软，未能激活核心商圈的商业价值，最终从满铺开业的网红地下商圈，沦为高空置率的低效存量商业。
鲜明对比：
隔壁商业街小体量、高人气、满铺运营
与深铁汇坊的萧条景象形成强烈反差的是，一路之隔、通道互通的乐淘里商业街，实现了稳定高质量经营。
乐淘里2010年正式开业，位于华强北路南段华强广场负一层，对接1号线华强路站，整体商业体量不足1万平方米，远小于深铁汇坊。
元股证券:ygzq.hk两大项目互通互联，完全共享华强北核心客流与商圈资源，但经营状态天差地别。据乐淘里商业街负责人介绍，项目开业多年来，商户入驻率常年稳定在95%以上，无大规模空置、撤场现象，经营生态持续稳定向好。
追问溯源：
空置店铺呼唤精细化运营
在同等商圈、同等客流的区位条件下，两大项目运营为何“冷暖”对比明显？
乐淘里商业街相关负责人介绍，他们采用招商与营运一体化模式，招商阶段即精准匹配业态定位，筛选适配商户、预判经营存活率，从源头保障商业生态良性循环。日常运营中，项目常态化开展母亲节、儿童节等主题活动，持续盘活客流、拉动消费。
硬件运维与商户服务层面，乐淘里深耕用户体验优化，针对街区餐饮业态增多的趋势，持续升级空调、新风、排油烟等配套系统，解决餐饮业态运营痛点，保障消费体验。
同时，项目拥有稳定的核心管理团队，超七成管理人员自2010年开业后持续在岗，熟悉场地硬件条件与改造适配性，能够精准落地精细化运维。
此外，项目建立良性商户共治机制，结合街道、社区商户考核要求，针对商户垃圾分类、闭店闭水、营业考勤等合规情况进行打分评级，对表现优异的商户给予免费广告位曝光奖励，以柔性激励替代硬性管控，调动商户合规经营、主动运营的积极性，形成商圈与商户互利共赢的良性循环。
一边是坐拥大体量、地铁枢纽优势却商铺空置、运维滞后，一边是体量有限却运营精细、满铺经营，华强北两大地下商业街的分化现状，折射出城市核心商圈存量商业的运营差异。针对深铁汇坊（华强北）空置率高、运维不足等问题，南方+记者向运营方深铁商业核实相关情况，截至发稿暂未收到回应。
撰文/拍摄/剪辑/配音：杨欣雨信誉配资平台
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